GARANTÍAS DE TRABAJOS DE REFORMAS

reformas en viviendas

Es una cuestión que nos plantean con cierta frecuencia y a la que ciertamente no es sencillo dar respuesta. Realizar obras de reforma en una vivienda no es lo mismo que cambiar la televisión o cualquier otro electrodoméstico. En este tipo de obras hay que tener en cuenta las condiciones iniciales de la vivienda que van a ser modificadas y, en caso de que se produzca cualquier tipo de incidencia a posterior, la constatación de si ha sido necesariamente provocada por la reforma realizada o no.

En cualquier caso, tanto la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios 1/2007 como la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999) y el Código Civil, detallan las garantías que son observadas al reformar una vivienda:

  • Ley Defensa Consumidores y Usuarios: En la prestación de servicios, señala 6 meses de plazo máximo para la reclamación de un vicio oculto.
  • LOE: En caso de llevarse a cabo cambios sustanciales en la construcción inicial, una reforma de la estructura o una obra de nueva planta, se respetarán los mismos plazos que si fuera una nueva edificación:
    • 1 año: para los defectos detectados en terminaciones y acabados como pintura, alicatado o revestimiento de la vivienda.
    • 3 años: para los defectos que impidan o dificulten la habitabilidad de dicha vivienda (humedades y falta de aislamiento acústico o térmico)
    • 10 años: para aquellos otros defectos que afecten a la estructura del edificio comprometiendo su estabilidad.

Para poder exigir la responsabilidad de los agentes de la construcción implicados, se dispone de un plazo máximo de 2 años desde que se descubra el vicio o defecto constructivo.

  • Código Civil: En caso de que la reforma no haya cumplido las especificaciones del proyecto o exista incumplimiento contractual, el plazo establecido para poder reclamar es de 5 por no haber cumplido el contrato.

Como es lógico, si se quiere hacer una reclamación, será absolutamente necesario disponer de una factura que justifique el trabajo realizado. Sin este justificante no se podrá reclamar en ningún caso. En la factura deben aparecer los siguientes datos:

  • Fecha de factura
  • El nombre de la empresa o autónomo, su sede social y su CIF o NIF, respectivamente.
  • Descripción de la reforma realizada al detalle. Mientras más especificaciones se detallen, más garantías se tendrán sobre la obra realizada.
  • El importe neto y el IGIC  por separado
  • Firma y sello de la empresa o el autónomo.
  • Plazo de garantía de la obra, ya sea en la misma factura o en el presupuesto presentado. De no ser así, se aplicarán los plazos estipulados por ley.

Cuanto cuesta un m2 de construcción ?

Para saber mejor cuanto cuesta un m2 de construcción vamos a dividir en dos grupos:

OBRA GRUESA:

Con obra gruesa nos referimos a la cimentación, pilares, forjados, tabiques… es decir, aquí gastaras en hormigón, bloques, cemento, hierro… Es la parte que constituye el esqueleto de tu vivienda.

PRECIO 300-400€ m2

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OBRA FINA E INSTALACIONES

Comencemos con las instalaciones, las cuales, hacen referencia a la instalación eléctrica y  sanitaria (fontanería y saneamiento). Además, podría optarse por instalar aire acondicionado y calefacción, que también cuentan como instalaciones.

Por su parte la obra fina se refiere a revestimientos, cerámicos, suelos, encimeras, sanitarios, griferías, enlucidos, carpinterías (puertas y ventanas), pinturas, vidrios… y digamos todo aquello que se puede observar a simple vista y que constituirá la cáscara de tu vivienda.

PRECIO 400-600€ m2

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Por tanto el m2 de construcción completa está en torno a los 700 – 1000 €/m2.

Esto es una respuesta aproximada ya que va a depender en última instancia de ti.

 

¿ Cuanto me va a costar el total de 1 m2 de construcción incluyendo todos los costes?

– Honorarios técnicos

– Impuestos

– Licencias

– Tasas municipales

– Tasas colegiales

– Gastos generales

Van a suponer entre un 15% y un 20% del total.

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Solicita tu presupuesto:

Transformar un Local Comercial en Vivienda “Las Palmas”

Es muy común en los últimos años, transformar un local comercial en desuso, en una confortable vivienda para el mercado de alquiler o venta, dando salida a este inmueble con un pequeño coste de reforma. Esto es posible mediante la realización de un proyecto técnico para cambio de uso comercial a residencial.

Del papeleo no se preocupe. Tan solo necesitará la escritura. Todo lo demás se lo gestionamos para inscribir el local como vivienda en el Registro de la Propiedad.

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PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA CAMBIAR EL USO DE UN LOCAL A VIVIENDA

1 Urbanísticamente, debemos comprobar en el Ayuntamiento si es posible el cambio de uso de local a vivienda. Visitaremos su local para verificar que cumple las condiciones mínimas de una vivienda según las normas urbanísticas de cada Ayuntamiento.

2 Realizaremos el proyecto de ejecución de cambio de uso de local a vivienda conforme a la Normativa de su Ayuntamiento, visado en el Colegio profesional.

3 El proyecto se presenta en el Registro del Ayuntamiento, se pagan las tasas y se espera a la revisión del mismo por los servicios técnicos municipales, para la concesión de la licencia de reforma del local y la licencia de cambio de uso.

4 Se efectúan las obras, bajo nuestro control y seguimiento, certificando su finalización en el Ayuntamiento, adjuntando la documentación necesaria para la solicitud de la visita de inspección municipal.

5 Tras este trámite, el Ayuntamiento concede la Licencia de Primera Ocupación.

6 Con la Licencia Municipal de Primera Ocupación, se procede ante notario, a escriturar el Cambio de Uso de Local a Vivienda

7 La escritura se deposita, en el Registro de la Propiedad. Así queda registrada y aparecerá en el catastro como vivienda.

En cuanto a los proyectos de vivienda unifamiliar o residencial en bloque, es un trabajo típico de cualquier arquitecto. Unos los hacen más deprisa y en serie, como los churros y otros les damos más cariño, más pensamiento, en definitiva más tiempo de elaboración. Y esto tiene que ver en el resultado final, en la selección de materiales, en lo cómodo de su habitabilidad, en la imagen exterior proyectada.

No es más caro hacer una casa de autor, de diseño, solo hay que pensar un poco en conseguir estos espacios interesantes con poco dinero. Quizás un diseño previo en 3D le ayude a decidir.

Si desea más información puede solicitarla a:

¿Para que sirven los  estudios de viabilidad?

El Estudios de Viabilidad se emplean para obtener la información previa a la firma de un contrato; por tanto, es el proceso por el cual un comprador potencial evalúa uno o varios activos, en cuanto a:

  • Su ubicación y configuración actual
  • Su estado de propiedad y ocupación
  • Su situación administrativa y urbanística
  • Su conformidad técnica y normativa al uso al que se destina
  • Sus posibilidades a futuro

 

¿Para qué sirve un estudio de viabilidad?

Sirven para evaluar riesgos de un activo:

  • En su adquisición
  • En sus dimensiones y utilización
  • En su continuidad en el uso actual
  • Por la necesidad de costes por adaptación normativa y urbanística
  • Por la necesidad de costes por reparaciones

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Comunicación previa de ejecución de obras

Artículo 332 Actuaciones sujetas a comunicación previa

1. Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las
actuaciones siguientes:

 a) Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o
reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a
edificios catalogados ni supongan incremento de  volumen o edificabilidad.

 b) Obras exteriores en edificios no catalogados, salvo que se refieran a la
modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes
mediante un proyecto conjunto de fachada.

c) Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su
construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de
ordenación y calidad de la edificación.

 d) Cambio de uso de los edificios y las instalaciones.

 e) Vallado de obras, fincas y solares que no requieran cimentación y su
reparación o mantenimiento.

 f) Colocación de carteles y vallas de publicidad y propaganda.

 g) Acondicionamiento de espacios libres de parcela consistentes en
ajardinamiento, pavimentación, implantación de bordillos, salvo que se trate de
parcelas incluidas en áreas o elementos protegidos.

 h) Limpieza de terrenos.

 i) Actuaciones provisionales de sondeo de terrenos.

 j) Apertura de zanjas y catas en terrenos privados.

 k) Instalación de andamiaje, maquinaría, grúas y apeos, salvo que apoyen
sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre
de 1,20 metros.

 l) Ocupación provisional por aparcamientos en solares vacantes.

m) Cualquier otra actuación urbanística de uso o transformación del suelo,
vuelo o subsuelo que no esté sujeta a otro título de intervención de los
previstos en los dos artículos precedentes ni esté exonerada de intervención
administrativa previa.

2. El Gobierno de Canarias, mediante decreto, podrá modificar la relación de
actuaciones sujetas a comunicación previa señaladas en el apartado anterior.

3. Los ayuntamientos vendrán obligados a la tramitación y resolución de las
solicitudes de licencia que se formulen por los interesados aun en el supuesto de que
la actuación para la que se solicite esté sujeta al régimen de comunicación previa. En
el primer trámite subsiguiente a la presentación de la solicitud, el ayuntamiento
deberá informar al interesado sobre su derecho a acogerse al régimen de
comunicación previa y de desistir, en cualquier momento, del procedimiento iniciado.

4. La legalización de las actuaciones que, sujetas a comunicación previa, hayan sido
realizadas contraviniendo la legalidad urbanística solo podrá realizarse a través de
licencia urbanística, salvo que se trate de la mera subsanación, dentro del plazo
conferido, de la comunicación previa presentada o que la legalización se opere antes
de la notificación de la incoación del expediente de restablecimiento de la legalidad
urbanística o que afecte a actuaciones de escasa relevancia o cuantía así
determinadas en la respectiva ordenanza local.

Artículo 333 Actuaciones exentas

1. No están sujetas a título o requisito habilitante:

a) Las actuaciones auxiliares de la realización de una obra autorizada por
licencia, acto autorizatorio equivalente o comunicación previa y que no
supongan modificación ni ampliación del proyecto autorizado, como el acopio de
materiales.
b) La preparación y roturación de terrenos, la instalación de riego, las
reparaciones y trabajos de mantenimiento de las infraestructuras y
construcciones vinculadas a la agricultura, en el marco de la práctica ordinaria
de labores agrícolas, que no sea subsumible en ninguna de las actuaciones
sujetas a acto autorizatorio o a comunicación previa.
c) Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de
acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y
pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente, todo ello sin
perjuicio de contar con las autorizaciones necesarias para la retirada de
residuos inertes.
d) La transmisión de la titularidad de licencias o cambio de promotor en las
actuaciones que hayan sido objeto de comunicación previa, sin perjuicio, en
ambos casos, de la obligatoriedad de su puesta en conocimiento a la
Administración.

2. La exoneración de intervención administrativa previa no exonerará de la
preceptividad de los títulos de ocupación demanial, cuando resulten procedentes.

3. El Gobierno de Canarias, mediante decreto, podrá modificar la relación de
actuaciones señaladas en el apartado 1.

La persona promotora de la obra cuyos datos identificativos se contienen en la presente, ante el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria
comparece y DICE:
1.- Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 349 de la Ley del Suelo y de los Espacios Protegidos de Canarias (LsyENPC); con los efectos y el alcance previsto en el artículo 329, 349 y 350 de la Ley del Suelo y de los Espacios Protegidos de Canarias y por lo que se refiere a la citada obra, pongo en su conocimiento que se va a proceder a la ejecución de la obra descrita en la fecha señalada anteriormente.

(La presentación de la presente comunicación previa deberá llevarse a cabo con una antelación mínima de 15 días – 30 días en caso de ocupación
demanial – a la fecha señalada de comienzo de la obra)
2.- Que, asimismo, en cumplimiento de lo previsto en los citados preceptos legales y en sus disposiciones de desarrollo, se adjunta a la presente la
documentación que en ella se señala.
3. El promotor deberá comunicar a la Administración la finalización de las obras.

Documentación aportada: Para la comunicación previa de ejecución de obras

* Descripción gráfica y escrita de la actuación y su ubicación física.
* Cuando fuera preceptivo proyecto suscrito por técnico competente, con informe acreditativo del cumplimiento de la normativa
* En su caso copia de las autorizaciones sectoriales previas o títulos habilitantes equivalentes que resulten preceptivas para la ejecución de la obra.
* En su caso, medidas relacionadas con la evacuación de escombros y utilización de la vía pública cuando proceda.
* Documento acreditativo del abono del Impuesto de Construcciones y Obras (ICIO)
Otros documentos.

PRESUPUESTO DE TRAMITACIÓN